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Fachgebiet: Wirtschaftsrecht

Quotale Haftung von Gesellschaftern geschlossener GbR-Immobilienfonds

Kapitalanleger schließen sich häufig in Form von Gesellschaften bürgerlichen Rechts zu geschlossenen Immobilienfonds zusammen und nehmen für die beabsichtigten Erwerbe Darlehen auf. In den Gesellschaftsverträgen wird dann i. d. R. vereinbart, daß jeder Gesellschafter nur entsprechend seinem Anteil am Gesellschaftsvermögen persönlich haftet (quotale Haftung) und daß das auch mit den Gesellschaftsgläubigern zu vereinbaren ist, so daß die Darlehensverträge entsprechende Regelungen enthalten.  Nachdem in den entschiedenen Fällen die Fonds in Zahlungsverzug geraten waren, kündigten die Banken die Kredite. Sie verwerteten die Fondsgrundstücke. Streitpunkt war nun, ob und in welchem Umfang die Erlöse aus der Grundstücksverwertung auf die persönliche Haftung der Gesellschafter anzurechnen sind, diese also in concreto vermindern.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu entschieden, daß bei der Vereinbarung einer quotalen Haftung der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen (wie im entschiedenen Fall die Erlöse aus der Grundstücksverwertung) die Haftung der Gesellschafter nicht automatisch vermindern. Vielmehr müsse so etwas ausdrücklich vertraglich vereinbart werden. Die quotale Haftung sei kein gesetzlich geregeltes Haftungskonzept, so daß die Vertragsparteien in der Gestaltung frei seien. Da in beiden entschiedenen Fällen die Verträge keine Anrechnung der Erlöse vorsahen, verminderten hier die Einnahmen aus der Grundstücksverwertung den Umfang der persönlichen Haftung der Gesellschafter nicht (BGH, Urteile vom 8. Februar 2011 – II ZR 243/09 und II ZR 263/09). Wer also von seiner Vertragsfreiheit keinen Gebrauch macht, kann folglich nicht hinterher von den Gerichten verlangen, daß sie zu seinen Gunsten einseitig "nachverhandeln

Quelle: Rainer & Diekötter vom: 05.02.2013

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