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Fachgebiet: Mietrecht

Einheitlichkeit mehrerer Mietverhältnisse

Mietvertragliche Probleme ergeben sich, wenn zu einem Wohnungsmietvertrag später (häufig nur mündlich) Nebenräume oder –flächen (Keller, Speicher im Dach, Gartenanteile, Garagen oder Stellplätze) hinzugemietet werden, für die die Sonderregelungen des Kündigungsschutzes im Wohnungsmietrecht (z. B. das Erfordernis eines Eigenbedarfs) nicht gelten und die daher „ganz normal“ und ohne besonderen Grund sowie i. d. R. auch mit anderen (kürzeren) Fristen wieder gekündigt werden können. Es stellt sich dann die Frage, ob es sich um ein einheitliches und damit auch nur einheitlich kündbares Mietverhältnis handelt, das sich hinsichtlich Kündigungsbefugnis und Kündigungsfrist insgesamt nach Wohnraummietrecht richtet (mit der Folge, daß bspw. die isolierte Teilkündigung einer später hinzugemieteten Garage unzulässig wäre).

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung betont, daß bei (zeitlich oder urkundlich) getrennt (und nicht notwendig schriftlich) abgeschlossenen Verträgen eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit (und damit gegen die Einheitlichkeit) der Verträge spreche, die derjenige widerlegen müsse, der daraus etwas für sich Positives ableiten möchte. Im Streitfall war das der Mieter, der sich mit der behaupteten Einheitlichkeit gegen die vermieterseits ausgesprochene Teilkündigung der Garage zur Wehr setzen wollte. Im Regelfall gelinge die Widerlegung der Selbständigkeitsvermutung dann, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück lägen, was im Streitfall nicht der Fall war (BGH, Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10).

Diese Entscheidung gilt nicht nur für Garagen, sondern für sämtliche Nebenräume oder –flächen, die nicht Wohnräume sind. Sie darf aber nicht verabsolutiert werden. Der BGH schreibt nicht ohne Grund davon, daß die Vermutung (nur) „im Regelfall“ (nicht: immer) widerlegt sei, wenn beide Mietobjekte auf einem Grundstück liegen. Trotz dieser Lage kann nämlich aus anderen Umständen geschlossen werden, daß die Vertragsparteien dennoch und übereinstimmend keinen rechtlich einheitlichen Vertrag, sondern separate Mietverhältnisse vereinbaren wollten. Das ist bspw. der Fall, wenn unterschiedliche Kündigungsfristen für Wohnung und Nebenräume oder –flächen gelten sollen (LG München I, Urteil vom 24.08.2011, 14 S 472/11). Denn nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit setzt sich der solchermaßen verlautbarte Parteiwille gegen bloße Annahmen nach einer richterlichen Lebenserfahrung durch. Ferner ist zu beachten, daß der Gesetzgeber auch bei einheitlichen Mietverhältnissen die Vermieter-Kündigung von Nebenräumen oder -flächen zu bestimmten Zwecken (Schaffung von neuem Wohnraum z. B. durch Dachgeschoßausbau, Zuweisung von Stellplätzen und Kellerabteilen für neu zu schaffenden oder vorhandenen Wohnraum) vereinfacht zuläßt, § 573b BGB.

Quelle: Rainer & Diekötter vom: 05.02.2013

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